Le novità che il decreto legge 63/2013, convertito dalla legge 90/2013, ha apportato nella materia della prestazione energetica degli edifici e della sua incidenza nella contrattazione immobiliare sono assai importanti.
In sintesi, il decreto 63/2013, ha introdotto l'Ape (attestato di prestazione energetica) al posto del precedente Ace (attestato di certificazione energetica) e ha sanzionato di nullità, in caso di mancata allegazione dell'Ape, a far tempo dal 6 giugno 2013:

- i contratti di compravendita immobiliare (e pure di ogni altro contratto traslativo di immobili a titolo oneroso: permuta, conferimento in società, transazione, rendita, eccetera);

- i contratti di donazione e ogni altro atto traslativo di immobili a titolo gratuito;

- i "nuovi" contratti di locazione (vale a dire non i contratti che siano una proroga di precedenti contratti).

Inoltre, la nuova legge prescrive che il proprietario, quando inizia la trattativa per vendere o locare un alloggio, deve rendere disponibile l'Ape alla sua controparte, alla quale l'attestato va fisicamente consegnato alla conclusione della trattativa (e cioè ad esempio quando si stipula il contratto preliminare).
Se fino a qui è tutto abbastanza chiaro, meno chiare (e, a prima lettura, apparentemente inestricabili) erano due fondamentali questioni:

- come si dovessero predisporre gli Ape dal 6 giugno 2013 in avanti nelle Regioni (e Province autonome) che non avessero legiferato in materia di certificazione energetica degli edifici;

- se, nelle Regioni che invece abbiano legiferato, per redigere gli Ape si potessero applicare le leggi locali o se esse si dovessero considerare travolte dalla legge nazionale.

Il primo punto è oggi chiarito dalla nota n. 16416 del 7 agosto 2013 del ministero per lo Sviluppo economico, nel senso che l'articolo 4 del Dl 63/2013 demanda a un futuro regolamento la definizione delle metodologie di calcolo della prestazione energetica; l'articolo 9 del Dl 63/2013 dispone che, fino all'entrata in vigore di questo regolamento, i calcoli si continuano a effettuare in base a quanto previsto dal Dpr 59/2009 e relative norme Uni e Cti; l'articolo 13 del Dl 63/2013 abroga il Dpr 59/2009 a far data dall'entrata in vigore del futuro regolamento.
In sostanza, nelle Regioni "non legiferanti" l'Ape si redige come si redigeva l'Ace (nemmeno importa che i nuovi certificati siano ancor oggi denominati Ape, perché l'utilizzo dell'espressione Ace è una mera imperfezione formale, priva di conseguenze). Pertanto, ad esempio, sono ancora utilizzabili, se non ne sono venuti meno i presupposti (ad esempio per lavori effettuati nell'edificio), gli Ace prodotti anteriormente al 6 giugno 2013. L'unica cosa che seriamente cambia è che l'Ape/Ace rilasciato oggi è (anche se il certificato non lo espliciti espressamente) qualificato dalla legge come una "dichiarazione sostitutiva di atto notorio" del certificatore che lo firma, il che comporta la sua responsabilità penale.
Sul secondo punto le complicazioni apparivano colossali, perché non solo la materia è aggrovigliata in sé (si "mischiano" infatti norme di contenuto prettamente giuridico con norme estremamente tecniche ed è assai difficile padroneggiare questi due "mondi"), ma anche perché c'è da "gestire" la complessità dell'incrocio tra normativa statale e leggi regionali e, pure, l'intervento di leggi statali successive a leggi regionali già vigenti e, infine, la conformità di tutta questa normativa alla direttiva Ue cui essa deve dare attuazione.
Ebbene, in soccorso degli operatori professionali sono intervenute sia la nota n. 16416 del ministero dello Sviluppo economico, sia il comunicato n. 100 della Giunta regionale della Lombardia dell'8 agosto 2013. In sintesi:

- in tutte le Regioni (e Province autonome) comunque legiferanti, gli Ape/Ace si continuano a redigere secondo la normativa locale vigente al 6 giugno 2013;

- la normativa statale invece prevale su quella locale (la quale è pertanto da ritenersi tacitamente abrogata) sia con riferimento alla nullità per mancata allegazione dell'Ape/Ace (e quindi all'individuazione dei contratti ai quali l'Ape/Ace deve essere allegato) sia con riferimento all'individuazione dei fabbricati per i quali vi è l'esonero dall'Ape.

AdA

Fonte: Sole 24 Ore n. 231/13